La situation de surendettement est définie comme « l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ».

Depuis 2018, il est possible de faire valoir devant le juge des contentieux et de la protection, dans le cadre d’une procédure en résiliation de bail et expulsion, ce qui a été prévu, ou sera prévu par la commission de surendettement.

Lors de l’audience, le locataire qui a repris le paiement du loyer au jour de l’audience, peut demander au juge de prendre en compte les mesures qui sont, ou vont être prises par la commission de surendettement.

Lorsque la commission de surendettement se prononce en premier, les mesures qu’elle prend sont intégrées à la décision du juge des contentieux et de la protection saisi a posteriori.

Lorsqu’elle intervient après le juge du bail, les mesures qu’elle prend se substituent à la décision prise antérieurement par le juge d’instance.

Important : pour bénéficier de ces nouvelles mesures, le locataire doit avoir repris le paiement de ses loyers et charges courants, et demander au juge le jour de l’audience à ce que la procédure en résiliation du bail tienne compte de la saisie de la commission de surendettement.

Je bénéficie de la procédure de surendettement, suis-je dispensé de régler mon loyer ?

Au contraire, il est impératif de régler le loyer du mois en cours, et de ceux à venir.

Les arriérés de loyer en revanche sont inclus dans le dossier de surendettement, et il faut respecter ce qui a été décidé par la commission de surendettement.

Il convient de distinguer 2 situations :

• pour les loyers et charges impayés antérieurs à cette décision, le bailleur ne peut pas introduire une action pour récupérer les loyers impayés (saisie notamment) ;
• le locataire est dispensé du paiement des loyers correspondant à la période antérieure à cette décision. Pour autant, il demeure tenu de payer les loyers et charges locatives postérieurs à la décision de la commission.

Deux situations :

• J’ai une dette de loyer, je saisis la commission avant qu’une procédure judiciaire soit lancée à mon encontre par mon bailleur.
• Mon bailleur a engagé une procédure judiciaire en paiement des loyers et expulsion, je peux solliciter l’ouverture d’une procédure de surendettement.

Comment s’articulent les procédures de surendettement et d’expulsion engagées devant la commission et le tribunal des contentieux et de la protection ?

Il convient de distinguer plusieurs situations selon que la commission de surendettement intervient avant ou après la décision du juge du tribunal des contentieux et de la protection, saisi dans le cadre de la procédure d’expulsion.

La décision de la commission intervient avant la décision du juge de l’expulsion

• Lorsque la commission de surendettement a déclaré le dossier recevable, mais n’a pas encore prévu les mesures à prendre : le juge du bail accorde des délais de paiement en attendant que la commission se prononce sur la mesure à prendre.
• La commission de surendettement a accordé au locataire un plan conventionnel, un rééchelonnement, une suspension ou un effacement partiel : le juge est tenu par l’échéancier convenu par la commission et le reprend dans sa décision. Il n’y a pas résiliation du bail.
• Si un délai de suspension (moratoire de 24 mois) est imposé par la commission de surendettement, le juge doit accorder le même délai, prolongé de 3 mois.
• Si un effacement de la dette est accordé au locataire : le juge suspend la clause résolutoire pendant 2 ans (de sorte que la résiliation du bail ne peut avoir lieu) et si pendant ce délai, le locataire s’acquitte bien des loyers et charges courants, la clause est réputée ne jamais avoir joué, et le locataire reste dans les lieux.

La commission saisie avant l’audience, n’a pas encore indiqué les mesures à prendre, qui interviendront après la décision du juge des contentieux et de la protection

Lorsque le dossier de surendettement est recevable : en principe cette recevabilité interdit au locataire de régler une dette antérieure. Cette interdiction ne s’applique pas aux dettes locatives lorsque le juge des contentieux et de la protection  a accordé des délais de paiement : le but étant d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Ainsi, si le juge du bail a accordé des délais de paiement, et dans l’attente de la décision de la commission de surendettement, le locataire devra respecter les délais de paiement accordés par le juge.

Ensuite, la décision de la commission de surendettement remplacera la décision du juge du bail.

• La commission a imposé de nouveaux délais et modalités de paiement : ces délais et modalités se substituent à ceux prononcés par le juge du bail.
• Un effacement de la dette de loyer est accordé : la clause résolutoire est suspendue pendant 2 ans à condition que le locataire s’acquitte du paiement du loyer et des charges courantes. Au terme de ce délai, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué si le locataire a bien respecté son obligation. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet et le propriétaire peut poursuivre la procédure d’expulsion.
• La déchéance de la procédure de surendettement a été prononcée : elle emporte le rétablissement des délais et modalités de paiement accordés antérieurement par le juge du bail.

Quel est mon recours, si le bail a été résilié, et que je saisis la commission de surendettement après cette résiliation ?

Il est alors possible de demander à la commission de surendettement la suspension de l’expulsion. Cette suspension peut être accordée pour une durée d’un an maximum, et au plus tôt lors de la clôture de la procédure de surendettement.

Le bailleur, souhaitant faire valoir ses difficultés et observations peut les formuler auprès de ces 2 instances.

En effet, la procédure de surendettement ne fait pas systématiquement échec à la demande de règlement des créances de loyers et aux procédures d’expulsions.

                                                                                                                                              MAJ : 11/06/2020